Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária do patrimônio comum. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre um mandato legal e uma representação sui generis, dada a especificidade de suas atribuições.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é de particular relevância prática, sendo a base para a execução de débitos condominiais. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a ata de assembleia que aprova as despesas e a previsão orçamentária constitui título executivo extrajudicial, conforme o Art. 784, X, do CPC, agilizando a recuperação de créditos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos profissionais. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade de fiscalização, configurando a culpa in eligendo ou in vigilando em caso de má gestão do delegado.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes do síndico para ajuizar ações sem prévia autorização assemblear, especialmente em casos urgentes ou de defesa de interesses comuns. Embora o inciso II confira ampla representação, a doutrina e a jurisprudência majoritárias exigem a autorização da assembleia para atos que extrapolem a mera administração ordinária, como a propositura de ações que envolvam despesas significativas ou alterem a estrutura do condomínio. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da extensão desses poderes varia, demandando análise cuidadosa da convenção e do regimento interno.
A advocacia condominial deve estar atenta à correta aplicação dessas normas, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres. A prestação de contas anual (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são obrigações que, se negligenciadas, podem gerar sérias consequências legais e financeiras para o condomínio e para o próprio síndico, que responde civil e criminalmente por seus atos de gestão. A observância rigorosa do Art. 1.348 é, portanto, um pilar para a boa governança condominial e a prevenção de litígios.
