Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no capítulo que trata do condomínio edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração e representação do condomínio. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da visão de que atua como mandatário legal, com poderes específicos conferidos pela lei e pela convenção.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é particularmente relevante para a advocacia, pois embasa as ações de cobrança de cotas condominiais, um dos litígios mais frequentes no âmbito condominial. A omissão do síndico em cumprir tais deveres pode ensejar sua responsabilização civil, conforme a teoria da culpa ou da responsabilidade objetiva, dependendo da natureza do dano e da conduta omissiva ou comissiva.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo introduzem flexibilidade na gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, embora prática, exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades, evitando conflitos de competência e garantindo a segurança jurídica das decisões tomadas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a manutenção da responsabilidade final do síndico.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é crucial para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é fundamental para a propositura ou defesa em ações de prestação de contas (inciso VIII), impugnação de atos administrativos, ou mesmo em processos que envolvam a validade de deliberações assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com probidade e diligência, sob pena de destituição e responsabilização por perdas e danos, reforçando a importância do cumprimento rigoroso de suas competências legais e convencionais.
