Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a resolução de conflitos. A análise de seus incisos revela a amplitude das responsabilidades do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), o que o investe de um múnus público de grande relevância.
As atribuições do síndico não se limitam à mera gestão administrativa. Ele é o responsável por zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar orçamentos (inciso VI), cobrar as contribuições condominiais (inciso VII) e prestar contas (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial essencial, demonstrando a preocupação do legislador com a segurança e a integridade do bem comum. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência no cumprimento dessas obrigações, especialmente em casos de danos decorrentes da falta de manutenção ou de seguro.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica condominial, permitindo a adaptação às necessidades específicas de cada condomínio e a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão, conforme entendimento doutrinário majoritário.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes de representação do síndico, especialmente em litígios. Embora o inciso II confira-lhe a prerrogativa de representar o condomínio ativa e passivamente, a necessidade de autorização assemblear para a propositura de certas ações judiciais ainda gera debates. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação predominante é que, para atos de mera defesa ou conservação, a autorização é presumida, mas para atos que impliquem disposição de bens ou assunção de dívidas significativas, a deliberação assemblear é indispensável. A advocacia condominial deve estar atenta a essas nuances para evitar nulidades processuais e garantir a legitimidade de representação.
