Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal não apenas elenca as atribuições inerentes ao cargo, mas também delineia os limites de sua atuação, sendo fundamental para a governança condominial. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, representante legal ou órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a representação legal, dada a autonomia de sua função.
As competências enumeradas nos incisos são de caráter essencialmente administrativo e representativo. O inciso I, por exemplo, destaca a prerrogativa de convocar a assembleia, enquanto o inciso II confere ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele. Esta última atribuição é crucial para a defesa dos interesses comuns, permitindo ao síndico a propositura de ações ou a defesa em litígios que envolvam o condomínio, como as ações de cobrança de cotas condominiais ou demandas por vícios construtivos.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade e importantes discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta possibilidade de delegação, especialmente para administradoras de condomínios, é uma prática comum, mas exige cautela para evitar a despersonalização da responsabilidade do síndico eleito. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da extensão dessa delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico original são pontos de constante debate jurisprudencial.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico, ou a má gestão, pode gerar responsabilidade civil e até criminal. A prestação de contas (inciso VIII), a cobrança de contribuições (inciso VII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres que, se negligenciados, podem acarretar sérios prejuízos ao condomínio e seus condôminos. A advocacia condominial deve estar atenta a esses aspectos, orientando síndicos e condôminos sobre a correta aplicação do dispositivo e as implicações de seu descumprimento, visando a uma gestão condominial transparente e eficaz.
