Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, posicionando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade. Este dispositivo é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à manutenção, conservação e administração dos interesses comuns. Sua interpretação é crucial para a delimitação da responsabilidade civil e criminal do síndico, bem como para a validação de seus atos perante terceiros e condôminos.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto nevrálgico, pois confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas situações, desde a cobrança de cotas condominiais (inciso VII) até a defesa em ações judiciais. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar falha grave na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes administrativos ou de representação, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação da assembleia. A jurisprudência tem consolidado que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão ou negligência do delegado.
A prática advocatícia frequentemente se depara com discussões sobre a extensão dos poderes do síndico e os limites de sua atuação, especialmente em face de convenções condominiais omissas ou contraditórias. A elaboração do orçamento (inciso VI), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são obrigações que demandam rigor e transparência, sendo fontes comuns de litígios. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a conformidade com estas disposições é um dos pilares para a boa governança condominial e a prevenção de conflitos, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e da legislação aplicável.
