Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A compreensão aprofundada dessas prerrogativas é fundamental para a atuação jurídica, tanto na assessoria a condomínios quanto na resolução de conflitos.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para propor ações e defender o condomínio em juízo, o que é crucial para a proteção dos bens e direitos comuns. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando a transparência da gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade, contudo, gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico, especialmente em casos de má gestão ou atos ilícitos praticados por terceiros delegados. A jurisprudência tem se inclinado a reconhecer a responsabilidade do síndico por atos de seus prepostos, salvo prova de diligência na escolha e fiscalização.
Outras competências relevantes incluem a conservação das partes comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A correta execução dessas tarefas é vital para a saúde financeira e estrutural do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a inobservância dessas atribuições é uma das principais causas de litígios condominiais, evidenciando a necessidade de uma assessoria jurídica preventiva e contínua.
A advocacia condominial deve estar atenta às particularidades de cada convenção e regimento interno, que podem detalhar ou expandir as atribuições do síndico, desde que não contrariem a lei. A interpretação do Art. 1.348 e seus parágrafos exige uma análise cuidadosa da autonomia da vontade condominial versus as normas cogentes, buscando sempre o equilíbrio entre a eficiência administrativa e a proteção dos direitos dos condôminos. A atuação proativa na orientação do síndico e da assembleia é fundamental para evitar futuras demandas judiciais e garantir a harmonia no ambiente condominial.
