Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, inserido no Livro III (Do Direito das Coisas), Título III (Da Propriedade), Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das atribuições mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses comuns. O dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) ressalta a importância da transparência e da participação dos condôminos nas decisões que afetam o patrimônio coletivo. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de mandatário legal do síndico, cujos poderes são delimitados pela lei, convenção e assembleia.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão eficiente, especialmente em condomínios de grande porte, e gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico por atos de terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente se debruça sobre a distinção entre delegação de representação e delegação de funções meramente administrativas.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em litígios envolvendo condomínios, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização, seja para defender a legitimidade de suas ações. A inobservância das competências legais ou convencionais pode acarretar a nulidade de atos e a responsabilização civil do síndico. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar ao melhor interesse do condomínio, sob pena de desvio de finalidade e eventual destituição, conforme previsto no Art. 1.349 do Código Civil.
