Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as funções essenciais para a gestão da coisa comum, equilibrando a autonomia da vontade dos condôminos com a necessidade de uma administração eficiente e responsável. A natureza jurídica da atuação do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a teoria do mandato e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a última, reconhecendo-o como um representante legal com poderes próprios.
Dentre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e a cobrança de contribuições e multas (inc. VII). A representação judicial, em particular, é crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses do condomínio em juízo, exigindo conhecimento processual e discernimento. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inc. III) pode configurar negligência e gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com síndicos que necessitam de auxílio especializado, como administradoras de condomínios. A delegação de funções, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, exigindo fiscalização constante.
A prática forense revela frequentes litígios envolvendo a extensão dos poderes do síndico e a validade de suas deliberações. Questões como a aprovação de despesas extraordinárias, a realização de obras e a imposição de multas por infração à convenção ou regimento interno são fontes comuns de controvérsia. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve atuar dentro dos limites estabelecidos pela lei, convenção e deliberações assembleares, sob pena de nulidade dos atos e responsabilização pessoal. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na convenção condominial e a comunicação transparente são ferramentas essenciais para mitigar esses conflitos.
Para a advocacia, o Art. 1.348 do Código Civil representa um campo fértil de atuação, seja na consultoria preventiva para síndicos e condôminos, na elaboração e revisão de convenções e regimentos, ou na representação judicial em ações de cobrança, anulação de assembleias ou responsabilização de síndicos. A compreensão aprofundada das atribuições e limites do síndico é fundamental para a defesa eficaz dos interesses dos clientes em matéria de direito condominial.
