Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal da coletividade. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária, sempre em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares. A natureza jurídica do síndico, se mandatário ou órgão do condomínio, é objeto de debate doutrinário, com a corrente majoritária o enxergando como um mandatário especial, cujos poderes são limitados pela lei e pelos atos constitutivos do condomínio.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A representação em juízo, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses do condomínio, seja como autor ou réu, conforme a Súmula 260 do STJ, que reconhece a personalidade judiciária do condomínio. A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões de maior impacto.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou vacância do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mas exige a aprovação da assembleia, salvo se a convenção dispuser de forma diversa. Esta previsão é crucial para a gestão profissional de condomínios, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e anuência dos condôminos.
A prática forense revela frequentes discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, especialmente em atos que extrapolam a mera administração ordinária, como a realização de obras voluptuárias ou a alienação de bens comuns, que demandam quóruns específicos e deliberação assemblear. A responsabilidade civil do síndico por atos de má gestão ou omissão é outro ponto sensível, podendo ensejar sua destituição e a reparação de danos ao condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é vital para mitigar conflitos e garantir a segurança jurídica na administração condominial.
