Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um arcabouço legal para a gestão condominial. Este dispositivo, fundamental para a organização da vida em condomínio, confere ao síndico a responsabilidade pela administração e representação do ente despersonalizado, atuando como seu principal gestor. A natureza jurídica do síndico, se mandatário ou órgão do condomínio, é objeto de debate doutrinário, com a corrente majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, embora com poderes específicos e inerentes à função.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação ativa e passiva é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns em diversas esferas. A inobservância dessas prerrogativas pode gerar responsabilidade civil para o síndico, especialmente em casos de omissão ou negligência que causem prejuízos ao condomínio.
O dispositivo também impõe ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), e realizar a cobrança das contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas anual (inciso VIII) é um pilar da transparência e da boa-fé na gestão, permitindo aos condôminos fiscalizar a administração. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal inafastável, essencial para a proteção patrimonial do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem flexibilidade e limites à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes administrativos ou de representação, total ou parcial, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Essa delegação, porém, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, sendo um ponto de atenção para a advocacia na análise de casos de má-gestão ou irregularidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da autonomia da vontade condominial versus as responsabilidades indelegáveis do síndico.
Na prática, a atuação do síndico é um campo fértil para litígios, envolvendo desde a validade de assembleias até a cobrança de cotas condominiais e a responsabilidade por danos. A advocacia condominial deve estar atenta à correta aplicação dessas normas, à interpretação das convenções e regimentos internos, e à jurisprudência consolidada sobre o tema, que frequentemente aborda a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão e a validade das deliberações assembleares. A compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos.
