Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, de natureza cogente em seus aspectos essenciais, delineia as responsabilidades primárias do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A clareza dessas atribuições é fundamental para a governança condominial e para a segurança jurídica dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a qualidade de legitimado processual. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem nuances importantes sobre a flexibilização dessas competências. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de funções, mas sempre sob o crivo da assembleia, garantindo a soberania do órgão deliberativo.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A análise da atuação do síndico à luz do Art. 1.348 é crucial em litígios envolvendo a gestão condominial, como ações de prestação de contas (inciso VIII), cobrança de cotas condominiais (inciso VII) ou questionamentos sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A inobservância dessas competências pode gerar responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou por excesso de poder. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a boa-fé objetiva e a diligência são esperadas na conduta do síndico, sob pena de invalidação de atos ou reparação de danos.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da delegação de poderes e da extensão da responsabilidade do síndico. A transferência de funções administrativas, por exemplo, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, configurando uma responsabilidade solidária ou subsidiária, a depender do caso concreto e da extensão da delegação. A correta interpretação e aplicação deste artigo são essenciais para a pacificação das relações condominiais e para a atuação estratégica do advogado no direito imobiliário.
