Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A interpretação e aplicação dessas competências são cruciais para a advocacia condominial, envolvendo desde a convocação de assembleias (inc. I) até a representação legal do condomínio (inc. II), em juízo ou fora dele.
A representação do condomínio, ativa e passivamente, é uma das funções mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos, mitigando riscos de desvio de finalidade ou abuso de poder.
Dentre as demais atribuições, destacam-se a diligência na conservação das partes comuns (inc. V), a elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), e a prestação de contas (inc. VIII). A omissão na realização do seguro da edificação (inc. IX) pode gerar responsabilidade civil do síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado. A doutrina majoritária entende que o rol do Art. 1.348 é exemplificativo, podendo a convenção condominial ou a assembleia atribuir outras competências, desde que não contrariem a lei.
Discussões práticas frequentemente surgem quanto aos limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos, especialmente aqueles que implicam em despesas extraordinárias ou alteração da destinação das áreas comuns. A falta de conhecimento ou a má-fé na gestão pode ensejar a responsabilização civil e criminal do síndico, tornando imperativa a assessoria jurídica preventiva. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a complexidade da legislação condominial exige uma análise detalhada das convenções e regimentos internos para uma atuação jurídica eficaz.
