Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel fundamental na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII do Código Civil, que trata do condomínio edilício, é a base para a atuação do síndico, conferindo-lhe poderes e deveres que visam à boa gestão e à defesa dos interesses comuns dos condôminos.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A natureza jurídica da atuação do síndico é amplamente debatida, sendo majoritariamente compreendida como um mandato legal, com poderes que podem ser ampliados ou restringidos pela convenção ou assembleia.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de vacância ou incapacidade do síndico. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção, o que abre espaço para a figura do subsíndico ou de administradores profissionais. Essa flexibilidade é crucial para a adaptação da gestão às necessidades específicas de cada condomínio.
Na prática advocatícia, a interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram diversas controvérsias, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e à validade de atos praticados sem a devida autorização assemblear. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que o síndico não possui autonomia ilimitada, devendo sempre pautar sua conduta pelos interesses do condomínio e pelas deliberações da assembleia. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial é significativa, com destaque para ações de prestação de contas e de anulação de deliberações assembleares. A correta compreensão dessas atribuições é vital para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica da gestão condominial.
