Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios. Este dispositivo legal, fundamental para o direito condominial, estabelece um rol de atribuições que visam à boa gestão, conservação do patrimônio e defesa dos interesses comuns dos condôminos. A norma reflete a necessidade de uma liderança organizada e responsável para a convivência em propriedades horizontais, conferindo ao síndico poderes e deveres específicos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), e a realização do seguro da edificação (inciso IX). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, aspecto crucial em litígios envolvendo cobranças, danos ou outras questões jurídicas. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que essa representação é ampla, abrangendo desde ações de cobrança de cotas condominiais até defesas em ações propostas contra o condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Essa flexibilidade é vital para a eficiência da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão ou omissão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade civil do síndico e do delegado.
Na prática advocatícia, o conhecimento aprofundado do Art. 1.348 é indispensável para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilização por danos causados por sua gestão ou a impugnação de deliberações assembleares são temas recorrentes. A responsabilidade civil do síndico, seja por omissão, negligência ou imperícia, é um campo fértil para litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção, regimento interno e atas de assembleia para determinar a extensão de seus deveres e a conformidade de suas ações com a lei e as deliberações coletivas.
