Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Título III, que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição pela assembleia.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das prerrogativas mais significativas. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses comuns dos condôminos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais, seja em litígios envolvendo a edificação. A omissão do síndico em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode gerar responsabilidade pessoal, evidenciando a importância da transparência na gestão condominial. O dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) reforça a hierarquia normativa interna do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, flexibilizando a gestão e permitindo a delegação de funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição contrária na convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é crucial para condomínios de grande porte, onde a complexidade da administração exige a atuação de profissionais especializados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem gerado vasta jurisprudência sobre os limites da atuação do síndico e a validade das deliberações assembleares.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental em ações envolvendo responsabilidade civil do síndico, cobrança de cotas condominiais, impugnação de assembleias e questões relacionadas à gestão de condomínios. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é essencial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao atuar com negligência, imprudência ou imperícia no exercício de suas funções, pode ser responsabilizado pelos prejuízos causados, seja por omissão na realização do seguro (inciso IX), seja pela má gestão financeira (incisos VI e VII).
