Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da governança condominial, garantindo a execução das decisões coletivas e a defesa dos direitos do ente despersonalizado.
A amplitude da representação do síndico é notável, abrangendo tanto a esfera judicial quanto a extrajudicial, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o principal legitimado para figurar no polo ativo ou passivo de ações que envolvam o condomínio, desde que os atos sejam necessários à defesa dos interesses comuns. O § 1º, contudo, introduz uma flexibilidade importante, permitindo que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas ou para otimizar a gestão. Já o § 2º aborda a possibilidade de transferência de poderes, seja de representação ou administrativos, exigindo aprovação assemblear, salvo disposição diversa na convenção. Esta prerrogativa permite uma delegação estratégica de tarefas, mas sempre sob o crivo da coletividade.
Dentre as funções administrativas, destacam-se a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A responsabilidade de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) reforça o caráter fiduciário da função do síndico. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como mandatário dos condôminos, devendo pautar sua conduta pela boa-fé e pelos interesses do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente gera discussões sobre os limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos, especialmente aqueles que implicam em despesas extraordinárias ou alteração da estrutura condominial.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é crucial para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e administradoras. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou excesso de poder, e a interpretação das disposições da convenção condominial em face das competências legais são temas recorrentes. A doutrina diverge, por vezes, sobre a extensão da autonomia do síndico em situações de urgência, ponderando a necessidade de ação imediata com o princípio da deliberação coletiva, o que exige uma análise casuística e um profundo conhecimento do direito condominial.
