Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns.
A norma também aborda a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte, onde a complexidade das tarefas exige, por vezes, a atuação de profissionais especializados. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a delegação deve ser expressa e não pode desvirtuar a essência da função do síndico, que permanece como o principal responsável perante os condôminos.
Dentre as funções administrativas, destacam-se a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas (inciso VIII) é um dever basilar, garantindo a transparência da gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação dessas competências é um dos principais focos de litígios condominiais, evidenciando a importância da clareza na convenção e no regimento interno. A advocacia condominial, portanto, deve estar atenta a esses detalhes para orientar síndicos e condôminos, prevenindo conflitos e garantindo a conformidade legal.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes do síndico para realizar obras ou despesas extraordinárias sem prévia aprovação assemblear. Embora o artigo não trate diretamente disso, a doutrina e a jurisprudência, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da necessidade de conservação, admitem exceções em casos de urgência e inadiabilidade. A interpretação desses limites é vital para evitar a responsabilização do síndico e assegurar a proteção do patrimônio comum. A atuação do advogado é fundamental para balizar essas decisões, mitigando riscos e promovendo a segurança jurídica no ambiente condominial.
