Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, que atua como o principal gestor dos interesses comuns. A clareza dessas atribuições é crucial para evitar conflitos e garantir a boa governança.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses coletivos, o que é frequentemente objeto de análise jurisprudencial em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a flexibilidade do sistema para situações específicas, enquanto o § 2º autoriza a delegação de poderes pelo síndico, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, todavia, não exime o síndico de sua responsabilidade final.
As discussões práticas frequentemente giram em torno da extensão dos poderes do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A doutrina majoritária entende que os atos que extravasam as competências ordinárias do síndico, como a realização de obras voluptuárias ou a alienação de bens comuns, exigem autorização expressa da assembleia. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem consolidado o entendimento de que a representação do condomínio pelo síndico é ampla, mas não ilimitada, devendo sempre observar os limites impostos pela lei, convenção e deliberações assembleares. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto recorrente em litígios condominiais, exigindo dos advogados uma profunda compreensão das nuances do direito condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial tanto na consultoria preventiva, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, quanto na atuação contenciosa. A correta aplicação dos incisos, como o dever de realizar o seguro da edificação (inciso IX) ou de prestar contas (inciso VIII), pode evitar futuras demandas judiciais. A responsabilidade civil do síndico, por atos ou omissões que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros, é um tema correlato de grande relevância, exigindo análise cuidadosa da conduta do gestor à luz de suas atribuições legais e convencionais.
