Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão eficiente e a resolução de conflitos. O caput elenca um rol de atribuições que, embora não exaustivo, abrange as principais responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo na defesa dos interesses comuns. Este poder, contudo, não é absoluto, e o inciso III impõe o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, garantindo a transparência da gestão. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente em relação a atos que impliquem disposição de bens ou oneração do condomínio, que geralmente exigem autorização assemblear específica, sob pena de nulidade ou ineficácia do ato.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação é vital para a eficiência administrativa, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, especialmente quando há questionamento sobre a validade de atos praticados por procuradores ou subsíndicos sem a devida autorização.
Na prática advocatícia, o conhecimento aprofundado do Art. 1.348 é indispensável para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio. Questões como a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, a validade de deliberações assembleares e a extensão dos poderes de representação são recorrentes. A correta aplicação dos incisos V, VI, VII e VIII, que tratam da conservação, orçamento, cobrança de contribuições e prestação de contas, respectivamente, é fundamental para a saúde financeira e a harmonia do condomínio, prevenindo litígios e garantindo a observância das normas condominiais.
