Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da ordem e dos interesses coletivos dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das funções mais críticas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio em litígios e praticar atos que salvaguardem o patrimônio comum. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como órgão de representação do condomínio, e não como mero mandatário, o que lhe confere poderes amplos para a gestão ordinária. Contudo, atos que impliquem disposição de bens comuns ou alteração substancial da estrutura condominial geralmente exigem autorização assemblear específica.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou complexidade. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Essa possibilidade de delegação de funções é crucial para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos com atribuições específicas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da autonomia do síndico e a soberania da assembleia, especialmente em casos de conflito de interesses ou de delegações excessivas.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios envolvendo a conservação de áreas comuns ou a prestação de serviços, e em discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é fundamental para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando nulidades e responsabilizações. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, pode ser acionada em caso de má gestão ou descumprimento de suas atribuições legais e convencionais, gerando um campo fértil para a litigância.
