Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as balizas de atuação do síndico e, por conseguinte, os limites de sua responsabilidade. A norma elenca uma série de atribuições, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), o que confere ao síndico um papel de gestor e porta-voz dos interesses comuns.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses do condomínio em litígios, o que exige conhecimento jurídico ou a assessoria de um profissional. O dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça a transparência da gestão e a necessidade de participação dos condôminos nas decisões relevantes. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão da responsabilidade do síndico por atos praticados no exercício de suas funções, especialmente em casos de negligência ou má-fé, que podem gerar a obrigação de indenizar o condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poder. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Essa possibilidade de delegação de funções é crucial para a gestão de condomínios de grande porte, onde a complexidade das tarefas pode exigir a atuação de profissionais especializados. Contudo, a delegação não exime o síndico da responsabilidade de fiscalizar a atuação do delegado, mantendo-se a culpa in eligendo e in vigilando.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, ações de responsabilidade civil contra o síndico e em discussões sobre a validade de atos praticados em nome do condomínio. A correta interpretação e aplicação de cada inciso e parágrafo são essenciais para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a convenção condominial pode detalhar e até mesmo expandir as atribuições do síndico, desde que não contrarie a lei, gerando discussões sobre a autonomia da vontade condominial frente à norma legal.
