Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é crucial para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. A norma reflete a necessidade de um gestor com poderes específicos para lidar com as complexidades da propriedade horizontal, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Essa atribuição confere ao síndico a legitimidade para atuar em ações judiciais, sejam elas de cobrança de cotas condominiais ou de defesa dos interesses coletivos. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade a essa regra, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes, desde que haja aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação ou substituição é fundamental para a continuidade da gestão, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos que acumulam outras atividades.
As discussões práticas em torno do Art. 1.348 frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A doutrina e a jurisprudência consolidam o entendimento de que o síndico deve agir nos estritos limites de suas atribuições e das deliberações da assembleia, sob pena de responsabilização. A prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV) são pilares da boa gestão, garantindo a transparência e a legalidade das ações. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos tem sido consistente na proteção dos interesses condominiais.
Para a advocacia, o conhecimento aprofundado deste artigo é indispensável. Advogados que atuam em direito condominial devem estar aptos a orientar síndicos e condôminos sobre suas responsabilidades e direitos, prevenindo litígios e garantindo a conformidade legal. Questões como a cobrança de multas (inciso VII), a conservação das áreas comuns (inciso V) e a elaboração orçamentária (inciso VI) são fontes comuns de conflitos, exigindo uma atuação jurídica preventiva e, quando necessário, contenciosa, baseada na correta aplicação da lei e na interpretação das normas condominiais.
