Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Título III, que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A relevância prática deste artigo é imensa, pois define os limites e as responsabilidades do síndico, impactando diretamente a convivência e a manutenção do patrimônio coletivo.
O caput e seus incisos detalham as funções essenciais, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II), a comunicação de procedimentos judiciais (inciso III), o cumprimento das normas internas (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio, por exemplo, é um ponto crucial, exigindo do síndico a capacidade de atuar em juízo e fora dele para proteger os interesses coletivos. A doutrina majoritária entende que essa representação é legal, e não meramente convencional, conferindo ao síndico poderes para agir em nome do condomínio sem necessidade de procuração específica para cada ato.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou necessidade de especialização. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, onde a complexidade das tarefas exige a atuação de profissionais especializados. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, conforme entendimento consolidado na jurisprudência.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico e dos limites da delegação. Por exemplo, a validade de atos praticados por síndicos que extrapolam suas competências ou a responsabilidade civil e criminal em caso de má gestão são temas recorrentes nos tribunais. A interpretação da expressão “atos necessários à defesa dos interesses comuns” (inciso II) também gera debates, exigindo uma análise casuística para determinar se a conduta do síndico se enquadra nos limites de sua atuação. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem se mostrado rigorosa na exigência de que o síndico atue com a diligência de um bom pai de família, sob pena de responsabilização.
