Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem executiva e representativa, visando à manutenção da ordem, conservação do patrimônio comum e defesa dos interesses dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico (inciso II). Essa função impõe ao síndico o dever de diligência e a responsabilidade por atos praticados em nome da coletividade, o que pode gerar discussões sobre os limites de sua atuação e a necessidade de autorização assemblear para certos atos. A doutrina majoritária e a jurisprudência consolidada entendem que, para atos que extravasem a mera administração ordinária, como alienação de bens comuns ou transações de grande vulto, a aprovação da assembleia é indispensável, sob pena de nulidade ou ineficácia do ato.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação é crucial para a gestão de grandes condomínios ou para a especialização de tarefas, mas exige cautela na elaboração dos instrumentos de mandato e na definição das responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza na delimitação dos poderes delegados é fundamental para evitar conflitos e responsabilizações indevidas.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital. Advogados que atuam em direito condominial frequentemente se deparam com questões relativas à validade de atos praticados pelo síndico, à sua responsabilização civil e criminal, e à interpretação das competências delegadas. A análise da convenção de condomínio e do regimento interno é sempre prioritária, pois estes documentos podem detalhar ou restringir as atribuições legais do síndico. A atuação preventiva, por meio da consultoria na elaboração de atas e na orientação sobre os limites de atuação do síndico, é uma prática essencial para mitigar litígios.
