Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão, conservação e representação do interesse comum. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração ordinária e extraordinária, sempre em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário legal, cujos poderes são definidos pela lei e complementados pelos atos normativos internos do condomínio.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A capacidade de representação processual do síndico é crucial, permitindo que o condomínio atue como parte em demandas judiciais, seja como autor ou réu. Contudo, a doutrina e a jurisprudência consolidam que, para atos que extravasam a mera administração ordinária, como a alienação de bens comuns ou a propositura de ações de maior impacto financeiro, a aprovação assemblear é indispensável, sob pena de nulidade ou ineficácia do ato.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é útil em situações de impedimento ou vacância do síndico. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de substabelecimento de poderes ou delegação de funções administrativas é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras de condomínios ou a designação de subsíndicos, por exemplo. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a necessidade de ratificação assemblear para atos específicos.
A prática forense revela que a inobservância das competências e dos ritos previstos no Art. 1.348 é fonte comum de litígios condominiais, desde a impugnação de multas até a contestação de atos administrativos. A responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou por excesso de poder, é um tema recorrente, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção, do regimento interno e das atas assembleares. A correta aplicação deste artigo é fundamental para a segurança jurídica das relações condominiais e para a prevenção de conflitos, garantindo que a gestão do condomínio ocorra de forma transparente e eficaz.
