Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, sendo majoritariamente compreendido como um mandatário da assembleia, com poderes específicos para atuar em nome do condomínio.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação processual, ativa e passiva, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo crucial a comunicação imediata à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A omissão nesses deveres pode configurar responsabilidade civil do síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação dos condôminos. A jurisprudência tem consolidado que a delegação deve ser expressa e não pode esvaziar a essência das funções indelegáveis do síndico.
Outras atribuições fundamentais incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A correta execução dessas tarefas é imperativa para a saúde financeira e estrutural do condomínio, prevenindo litígios e garantindo a segurança jurídica. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses incisos frequentemente geram discussões em assembleias e processos judiciais, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para atos específicos.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é crucial na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. A análise das convenções condominiais e regimentos internos em conjunto com este dispositivo legal permite identificar potenciais conflitos de competência, validar atos praticados pelo síndico ou questionar sua omissão. A boa prática jurídica exige a orientação para a transparência na gestão e o respeito aos limites impostos pela lei e pela vontade soberana da assembleia, mitigando riscos de responsabilização e garantindo a harmonia condominial.
