Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a função de administrador e representante legal do condomínio. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, com predominância da primeira tese, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
Entre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a incumbência de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial (inciso II) é crucial, permitindo ao síndico atuar em nome do condomínio em litígios e negociações, sempre com o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a gestão financeira, incluindo a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), são pilares da sua atuação.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre os limites da sub-rogação e a necessidade de fiscalização. A realização do seguro da edificação (inciso IX) e a prestação de contas (inciso VIII) são deveres essenciais que garantem a segurança patrimonial e a transparência da gestão.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital tanto na assessoria a condomínios quanto na defesa de condôminos ou do próprio síndico. Questões como a validade de atos praticados sem aprovação assemblear, os limites da representação e as responsabilidades civis e criminais do síndico são recorrentes. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera litígios, especialmente em relação à cobrança de cotas condominiais e à gestão de obras. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável para contextualizar e aplicar corretamente as disposições legais.
