Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico, embora não seja de mandatário puro, aproxima-se de um gestor de negócios, com poderes e deveres específicos.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a obrigação de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial, que frequentemente lida com ações de cobrança de cotas condominiais ou demandas por vícios construtivos. A responsabilidade pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços (inciso V) também impõe um dever de diligência constante.
Os parágrafos do Art. 1.348 trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade do síndico perante a assembleia permanece, mesmo com a delegação, exigindo fiscalização contínua.
A prática forense revela que a inobservância dessas competências pode gerar a responsabilidade civil do síndico, seja por omissão, negligência ou atos que causem prejuízo ao condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a probidade e diligência de um homem médio, sob pena de responder por perdas e danos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido cada vez mais rigorosa, especialmente em casos de má gestão financeira ou falha na conservação predial. A elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são atribuições financeiras que demandam transparência e rigor, sendo fontes comuns de litígios e discussões em assembleias.
