Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, de natureza cogente em seus aspectos essenciais, delineia as responsabilidades primárias do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), tanto em juízo quanto fora dele. A atuação do síndico é crucial para a manutenção da ordem e dos interesses comuns dos condôminos, exigindo diligência e probidade.
Dentre as atribuições, destacam-se a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV), como a convenção e o regimento. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a legitimidade do síndico para ajuizar ações em defesa dos interesses condominiais, como cobrança de cotas ou ações possessórias, sem a necessidade de autorização assemblear específica para cada ato, desde que inserido em suas competências gerais. Contudo, para atos de maior envergadura, como alienação de bens comuns, a autorização da assembleia é indispensável, conforme a doutrina majoritária.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e delegações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é útil em situações de impedimento ou vacância. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade é fundamental para a gestão eficiente de grandes condomínios, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico.
A prática advocatícia demanda atenção especial aos incisos V, VI, VII, VIII e IX. O dever de diligenciar a conservação e guarda das partes comuns (inciso V) e de zelar pela prestação de serviços (inciso V) gera responsabilidade civil ao síndico em caso de omissão ou negligência. A elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são atos de gestão que, se mal executados, podem ensejar a destituição do síndico e até mesmo sua responsabilização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta observância dessas atribuições é um dos maiores focos de litígios condominiais.
A interpretação do Art. 1.348, portanto, não se restringe à literalidade de seus incisos e parágrafos. Ela exige uma compreensão sistêmica do Código Civil e da legislação correlata, além de uma análise cuidadosa da convenção e do regimento interno de cada condomínio. Para o advogado, é crucial orientar síndicos e condôminos sobre os limites e alcances dessas competências, prevenindo conflitos e garantindo a boa gestão condominial e a segurança jurídica das relações internas.
