Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa administração, conservação e defesa dos interesses comuns. A função do síndico é de suma importância para a harmonia e o funcionamento adequado do condomínio, exigindo não apenas capacidade administrativa, mas também conhecimento jurídico para lidar com as complexidades inerentes à vida em coletividade.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). O síndico também é responsável por fazer cumprir as normas internas (inciso IV), diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), e cobrar as contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) completam o rol de deveres, evidenciando a amplitude de suas responsabilidades.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras, por exemplo. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a responsabilidade do síndico é objetiva em relação aos atos de gestão, mas pode ser subjetiva em casos de dolo ou culpa, especialmente na gestão financeira.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e síndicos, bem como na defesa de condôminos em litígios. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear, a extensão de sua responsabilidade civil e criminal, e os limites da delegação de poderes são temas recorrentes. A análise de convenções condominiais e regimentos internos à luz deste artigo é essencial para evitar conflitos e garantir a legalidade das ações. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação sistemática deste dispositivo com outros artigos do Código Civil e a Lei nº 4.591/64 é crucial para a correta aplicação do direito condominial.
As discussões doutrinárias frequentemente abordam a natureza jurídica do síndico – se mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio – impactando diretamente a extensão de sua autonomia e responsabilidade. A prática forense revela que a maior parte dos litígios condominiais decorre da má gestão ou do descumprimento das atribuições do síndico, ressaltando a necessidade de uma atuação proativa e em conformidade com a lei. A gestão condominial eficaz exige transparência, diligência e o estrito cumprimento das normas, sendo o Art. 1.348 o pilar normativo para tal.
