Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um arcabouço normativo fundamental para a gestão condominial. Este dispositivo legal não apenas enumera as atribuições primárias, mas também aborda a possibilidade de delegação de poderes, refletindo a complexidade da administração de bens comuns. A figura do síndico é central, atuando como o principal representante legal do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, conforme o inciso II, o que lhe confere uma posição de grande responsabilidade e exige diligência na defesa dos interesses comuns.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva (inciso II), o cumprimento e a fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). O inciso VIII impõe a prestação de contas, anualmente ou quando exigida, um pilar da transparência na gestão. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, dada a sua natureza obrigatória e protetiva do patrimônio condominial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a flexibilização da representação e administração. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja para subsíndicos, empresas especializadas ou terceiros, é crucial para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela na delimitação das responsabilidades e na fiscalização. Conforme o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites de delegação frequentemente gera controvérsias judiciais, especialmente quanto à extensão da responsabilidade do síndico original.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios envolvendo condomínios, desde ações de cobrança de cotas condominiais até demandas por má gestão ou omissão do síndico. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente afirmado a legitimidade do síndico para representar o condomínio em juízo, mesmo sem autorização expressa da assembleia para cada ato específico, desde que a ação esteja dentro de suas atribuições ordinárias. Contudo, para atos que extravasam a administração rotineira ou que impliquem disposição de bens, a autorização assemblear é indispensável, sob pena de nulidade do ato e responsabilização do síndico. A correta compreensão e aplicação deste artigo são vitais para a segurança jurídica e a boa convivência condominial.
