Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário sui generis, cujos poderes são definidos pela lei, pela convenção condominial e pelas deliberações assembleares.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, abrangendo desde a convocação de assembleias (inc. I) e a representação legal do condomínio (inc. II), até a gestão financeira (inc. VI e VII) e a conservação das áreas comuns (inc. V). A obrigação de prestar contas (inc. VIII) e realizar o seguro da edificação (inc. IX) são pilares da transparência e da segurança jurídica. A representação em juízo, tanto ativa quanto passiva, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que é crucial em litígios envolvendo o condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em situações específicas ou na ausência do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta possibilidade de delegação é fundamental para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos com funções específicas, embora a responsabilidade final perante o condomínio permaneça com o síndico.
Discussões práticas frequentemente surgem sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange a atos que extrapolam a mera administração e adentram a esfera de deliberações privativas da assembleia. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a aprovação assemblear para atos que impliquem alteração substancial do patrimônio ou oneração significativa do condomínio. Para advogados que atuam em direito imobiliário, compreender essas nuances é vital para orientar síndicos e condôminos, evitando nulidades e responsabilizações. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira e a jurisprudência correlata, a interpretação dos limites da delegação de poderes e da representação do síndico é um ponto recorrente em litígios condominiais.
