Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a teoria do mandato e a de órgão do condomínio, com predominância da segunda, que o vê como um representante legal com poderes específicos para a consecução dos fins condominiais.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A prerrogativa de representação judicial e extrajudicial é vital, permitindo ao síndico defender os interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. O dever de prestar contas anualmente (inciso VIII) e de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) reforça a transparência e a autoridade de sua gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios complexos, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras condominiais. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, salvo expressa exoneração.
A prática forense revela frequentes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente em casos de excesso de poder ou omissão. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico devem ser exercidas nos estritos termos da lei, da convenção e das deliberações assembleares, sob pena de responsabilização civil. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 é fundamental para a prevenção de litígios e para a segurança jurídica das relações condominiais.
Para a advocacia, compreender a extensão e os limites das competências do síndico é essencial na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. A análise detalhada de cada inciso e parágrafo permite identificar potenciais conflitos, orientar a tomada de decisões e, se necessário, propor as medidas judiciais cabíveis. A responsabilidade civil do síndico, seja por atos de gestão ou por omissão, é um ponto sensível que exige atenção constante dos operadores do direito.
