Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as funções essenciais para a gestão da propriedade comum, conferindo ao síndico poderes de representação e administração. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário ou de órgão do condomínio, com prevalência da primeira tese, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição pela assembleia.
As atribuições elencadas nos incisos são de suma importância para a manutenção da ordem e dos interesses condominiais. O síndico tem o dever de convocar a assembleia (inciso I), representar o condomínio judicial e extrajudicialmente (inciso II), e dar conhecimento de procedimentos que afetem o ente despersonalizado (inciso III). A responsabilidade de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) e de diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V) são pilares da sua gestão, exigindo proatividade e diligência.
Além das funções de representação e conservação, o síndico possui encargos financeiros e contábeis cruciais. A elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança das contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são atividades que demandam rigor e transparência. A omissão na prestação de contas, por exemplo, pode ensejar sua destituição e responsabilização civil, conforme entendimento pacificado na jurisprudência. A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) é uma medida protetiva essencial, visando resguardar o patrimônio comum contra sinistros.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem flexibilidade na gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza a transferência total ou parcial de poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, que pode ser para um subsíndico ou administradora, não exime o síndico de sua responsabilidade final, configurando uma delegação de execução, mas não de responsabilidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. A análise das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial tanto na defesa de interesses em ações de cobrança, quanto em litígios envolvendo destituição, prestação de contas ou responsabilidade civil. A correta aplicação e interpretação deste artigo previne conflitos e garante a boa governança condominial, sendo um ponto nevrálgico na gestão de conflitos e na consultoria jurídica preventiva.
