Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), passando pela gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação das áreas comuns (inciso V). A natureza dessas competências é, em regra, indelegável, mas o legislador previu mecanismos de flexibilização.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das mais relevantes atribuições (inciso II), conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns. A doutrina majoritária entende que essa representação abrange atos de gestão ordinária, mas para atos que extrapolam a administração comum, como alienação de bens ou grandes obras, a aprovação assemblear é indispensável. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são pilares da transparência e da segurança patrimonial, respectivamente.
Os parágrafos do artigo introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, o que é útil em situações de impedimento ou vacância. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos.
A interpretação e aplicação do Art. 1.348 geram discussões práticas significativas. Por exemplo, a extensão dos poderes do síndico para ajuizar ações sem prévia autorização assemblear é tema recorrente na jurisprudência, que tende a admitir a iniciativa do síndico em casos urgentes ou para defesa de interesses comuns evidentes, como cobrança de cotas condominiais. Contudo, para ações mais complexas ou que envolvam despesas consideráveis, a deliberação da assembleia é geralmente exigida para evitar a responsabilização pessoal do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta delimitação das atribuições e a observância dos ritos assembleares são fundamentais para a validade dos atos praticados e para a segurança jurídica do condomínio.
Para a advocacia, compreender a amplitude e os limites das competências do síndico é vital. Seja na assessoria a condomínios, na defesa de condôminos ou na representação do próprio síndico, a análise detalhada de cada inciso e parágrafo do Art. 1.348 do Código Civil, em conjunto com a convenção condominial e o regimento interno, é indispensável. A atuação preventiva, por meio da elaboração de pareceres e da orientação sobre as melhores práticas de gestão, pode mitigar riscos e evitar litígios, garantindo a boa administração do patrimônio comum.
