Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela administração ordinária e pela representação legal do ente despersonalizado. A natureza jurídica do síndico, como órgão executivo do condomínio, é de mandatário, embora com peculiaridades que o distinguem de um mero procurador.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A representação processual do condomínio pelo síndico é um ponto crucial, exigindo que este atue com diligência na defesa dos interesses coletivos. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico detém legitimidade para propor ações em nome do condomínio, desde que relacionadas às suas atribuições ou autorizadas pela assembleia.
O dispositivo também aborda a possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário na convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos ou de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final pela gestão permanece com o síndico, que deve fiscalizar a atuação dos delegados.
Outras competências relevantes incluem o cumprimento e a fiscalização da convenção e do regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A inobservância dessas atribuições pode acarretar a responsabilidade civil do síndico, inclusive por omissão. A advocacia condominial deve estar atenta a essas nuances, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação desses incisos são frequentes objetos de litígios, evidenciando a importância de uma gestão transparente e em conformidade com a lei.
A prática forense revela que a maior parte dos conflitos condominiais decorre da má gestão ou do descumprimento das atribuições do síndico, especialmente no que tange à prestação de contas e à cobrança de inadimplentes. A fiscalização da assembleia sobre a atuação do síndico é, portanto, um contraponto essencial para garantir a probidade e a eficiência da administração condominial. Advogados que atuam na área devem dominar o Art. 1.348 e seus desdobramentos para oferecer um aconselhamento jurídico robusto e estratégico, seja na defesa dos interesses do condomínio, seja na representação de condôminos insatisfeitos.
