Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, inserido no Livro III (Do Direito das Coisas), Título III (Da Propriedade), Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das funções mais críticas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio em litígios e praticar atos negociais em nome da coletividade. A doutrina majoritária, a exemplo de Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de mandatário legal do síndico, cujos poderes são definidos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que permite ao síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta faculdade, que pode ser interpretada como uma forma de substabelecimento ou delegação de funções, exige cautela e clareza na delimitação dos poderes transferidos para evitar conflitos de competência e responsabilidade. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a expressa aprovação assemblear para tais delegações, especialmente quando envolvem atos de gestão financeira ou representação judicial.
O § 1º, por sua vez, abre a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa em poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de impedimento ou vacância do síndico, ou para atos específicos. Esta flexibilidade demonstra a autonomia da coletividade condominial para gerir seus interesses. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação desses dispositivos é crucial para a segurança jurídica das relações condominiais e para a mitigação de litígios.
As implicações para a advocacia são vastas, desde a consultoria preventiva na elaboração de convenções e regimentos internos, que devem prever as nuances das competências do síndico e as possibilidades de delegação, até a atuação em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos praticados no exercício de suas funções. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos são fundamentais para a boa governança condominial e a proteção dos interesses dos condôminos.
