Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil estabelece as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal. Este dispositivo é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária, sempre em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares. A natureza jurídica da atuação do síndico é de um mandatário, cujos poderes são definidos pela lei e pela vontade dos condôminos.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, inclusive em ações de cobrança de cotas condominiais (inciso VII), tema de vasta jurisprudência sobre a natureza propter rem da obrigação. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode configurar falha grave na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é distinto da figura do síndico, mas pode ocorrer em situações específicas. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para um subsíndico ou para uma administradora, é vital para a eficiência da gestão condominial, mas exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico, especialmente quanto à realização de obras e à imposição de multas. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico deve agir nos limites de suas atribuições legais e convencionais, sob pena de responsabilização civil. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é constantemente desafiada por novas situações fáticas, exigindo dos advogados uma análise aprofundada da legislação e da casuística para a defesa dos interesses condominiais ou individuais. A correta aplicação do Art. 1.348 é essencial para evitar conflitos e garantir a boa convivência no condomínio.
