Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências legais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, inserido no Livro III (Do Direito das Coisas), Título III (Da Propriedade), Capítulo VII (Do Condomínio Edilício), delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a representação legal até a gestão financeira e conservação do patrimônio comum. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida, sendo majoritariamente compreendida como um mandatário da coletividade condominial, cujos poderes são outorgados pela assembleia e limitados pela convenção e regimento interno.
Os incisos detalham as atribuições específicas. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico a prerrogativa de convocar a assembleia, ato essencial para a governança condominial. O inciso II, por sua vez, consagra a capacidade de representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, conferindo-lhe legitimidade ativa e passiva para defender os interesses comuns. Este ponto é crucial para a advocacia, pois define quem possui capacidade postulatória em nome do condomínio, exigindo do síndico a diligência de comunicar à assembleia sobre procedimentos judiciais, conforme o inciso III, para evitar a perda de prazos ou a tomada de decisões sem o devido respaldo.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno dos parágrafos. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em casos de síndico omisso ou impedido. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção, configurando a figura do subsíndico ou de administradores delegados. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em questões de fiscalização. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação da extensão desses poderes delegados é um ponto recorrente de litígios, exigindo clareza na ata da assembleia e na convenção.
As implicações para a advocacia são vastas. Advogados que atuam em direito condominial devem estar atentos à correta observância das atribuições do síndico, à validade das deliberações assembleares e à conformidade da convenção e do regimento interno com a lei. A inobservância do inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, pode gerar inadimplência condominial e a necessidade de ações de execução. Da mesma forma, a falha em realizar o seguro da edificação (inciso IX) pode acarretar sérias responsabilidades civis ao síndico, evidenciando a importância da gestão diligente e da assessoria jurídica preventiva.
