Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico em um condomínio edilício, delineando sua função como pilar da administração condominial. Este dispositivo legal, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII do CC/2002, que trata do condomínio edilício, confere ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e pela representação legal do ente despersonalizado. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a segunda, dada a autonomia e as responsabilidades inerentes ao cargo.
Dentre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inc. I), a representação ativa e passiva do condomínio (inc. II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inc. V). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, sendo um ponto crucial para a advocacia, que frequentemente lida com ações judiciais envolvendo condomínios. A obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inc. III) reforça o princípio da transparência e da boa-fé na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ocorrer em situações de ausência ou impedimento do síndico, ou mesmo para funções específicas. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, mediante aprovação assemblear e observância da convenção, abrindo espaço para a figura do subsíndico ou de administradores profissionais. Esta flexibilidade, contudo, exige cautela para evitar a descaracterização da responsabilidade do síndico eleito.
A prática forense revela constantes discussões sobre os limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à imposição e cobrança de multas (inc. VII) e à prestação de contas (inc. VIII). A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a observância do devido processo legal e do contraditório na aplicação de penalidades. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta interpretação e aplicação desses dispositivos são essenciais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica da gestão condominial. A omissão do síndico em realizar o seguro da edificação (inc. IX) pode, inclusive, gerar responsabilidade civil pessoal, dada a natureza obrigatória e protetiva dessa medida.
