Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, representante legal ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
As competências listadas são, em sua maioria, de caráter administrativo e representativo. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a prerrogativa de representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticando atos necessários à defesa dos interesses comuns, o que implica sua legitimidade ativa e passiva em ações judiciais. O § 1º, por sua vez, introduz a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º permite a transferência de poderes pelo síndico, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, ressalvada disposição em contrário da convenção. Essas disposições evidenciam a flexibilidade na gestão, mas sempre com a soberania da assembleia como limite.
A prática forense revela diversas controvérsias relacionadas ao Art. 1.348. Questões como a extensão dos poderes do síndico para firmar contratos, a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear e a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência são recorrentes. A cobrança de contribuições condominiais (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são pontos nevrálgicos, gerando grande volume de litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente se entrelaça com as disposições da convenção condominial e do regimento interno, exigindo uma análise contextualizada para cada caso concreto.
Para a advocacia, o domínio deste artigo é crucial na defesa dos interesses de condôminos e condomínios. A correta aplicação das competências do síndico evita nulidades de atos e garante a regularidade da gestão. A atuação consultiva, por exemplo, na elaboração ou revisão de convenções e regimentos, deve considerar as balizas impostas pelo Art. 1.348, adaptando-as às necessidades específicas de cada empreendimento. A compreensão das nuances entre as atribuições indelegáveis e aquelas que podem ser transferidas é essencial para uma assessoria jurídica eficaz.
