Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa administração, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da visão de que atua como representante legal, investido de poderes específicos pela lei e pela assembleia.
Dentre as atribuições elencadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A representação judicial, em particular, é um ponto crucial, pois confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses do condomínio em litígios. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falta grave, sujeitando o síndico a responsabilidade civil.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear e ressalvada disposição contrária da convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final pela gestão, configurando uma responsabilidade solidária ou subsidiária, a depender do caso concreto e da extensão da delegação.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a propositura ou defesa em ações envolvendo condomínios, desde cobranças de cotas condominiais até litígios sobre vícios construtivos ou responsabilidade civil. A verificação da regularidade da eleição do síndico, da validade das deliberações assembleares e da observância das suas atribuições legais e convencionais é um passo inicial indispensável. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação deste artigo são frequentes em decisões judiciais que versam sobre a validade de atos praticados pelo síndico e a extensão de sua responsabilidade.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico, embora amplas, são limitadas pela convenção do condomínio e pelas deliberações assembleares, não podendo este agir de forma autônoma em matérias que exijam a aprovação dos condôminos. A ausência de seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar responsabilidade pessoal do síndico em caso de sinistro, conforme entendimento pacificado. Portanto, o advogado deve orientar o síndico a agir sempre com diligência e em conformidade com a lei e os atos normativos internos do condomínio, prevenindo litígios e garantindo a segurança jurídica da gestão.
