Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a função de administrador e representante legal do condomínio. A natureza jurídica de suas atribuições é de mandato legal, com deveres e responsabilidades que transcendem a mera gestão patrimonial, incluindo aspectos sociais e de convivência.
Dentre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial, conforme o inciso II, confere ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio, sendo um ponto crucial para a advocacia condominial. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial pacificado.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações às competências do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios complexos, permitindo a delegação de tarefas a profissionais especializados, como administradoras condominiais. Contudo, a responsabilidade final pela fiscalização e prestação de contas permanece com o síndico eleito.
A interpretação do Art. 1.348 frequentemente gera discussões práticas, especialmente quanto aos limites dos poderes do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. Por exemplo, a realização de obras voluptuárias ou úteis, embora relacionadas à conservação (inciso V), geralmente exige deliberação específica. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) é uma prerrogativa que, se exercida de forma inadequada, pode ensejar litígios. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a litigiosidade envolvendo a atuação do síndico é um dos temas mais recorrentes em disputas condominiais, ressaltando a importância de uma gestão transparente e em conformidade com a lei e a convenção.
Para a advocacia, a análise minuciosa deste artigo é crucial tanto na defesa de síndicos quanto na representação de condôminos. Compreender as nuances das atribuições, as possibilidades de delegação e os limites da atuação do síndico é fundamental para a elaboração de pareceres, a condução de ações judiciais e a consultoria preventiva, evitando conflitos e garantindo a segurança jurídica da gestão condominial.
