Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, estabelecendo um rol de competências que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, conferindo ao síndico a função de administrador e representante legal do condomínio. A natureza jurídica do síndico é de mandatário, atuando em nome e por conta da coletividade condominial, com poderes limitados pela convenção, regimento interno e deliberações assembleares.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a cobrança das contribuições condominiais e multas (inciso VII). A representação judicial e extrajudicial é um pilar da atuação do síndico, que deve agir com diligência para proteger o patrimônio e os direitos dos condôminos, inclusive dando imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços (inciso V) também é vital para a manutenção do bem-estar coletivo.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, desde que observadas as formalidades legais e convencionais. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final pela fiscalização dos atos delegados.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a extensão e os limites das atribuições do síndico, seja por omissão, excesso ou desvio de função. Questões como a validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear ou a responsabilidade civil do síndico por má gestão são temas recorrentes nos tribunais. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348, em conjunto com a convenção condominial, são essenciais para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica da administração. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza nas atribuições é um fator mitigador de litígios condominiais.
A obrigação de prestar contas anualmente e quando exigidas (inciso VIII), elaborar o orçamento (inciso VI) e realizar o seguro da edificação (inciso IX) são deveres que reforçam a transparência e a prudência na gestão financeira e patrimonial do condomínio. O descumprimento dessas obrigações pode ensejar a destituição do síndico e a responsabilização por perdas e danos. Portanto, a advocacia preventiva, por meio da consultoria a síndicos e condôminos, é fundamental para assegurar o cumprimento das normas e a boa governança condominial.
