Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, estabelecendo um pilar fundamental para a gestão condominial. Este dispositivo legal não apenas enumera as atribuições primárias do síndico, mas também aborda a possibilidade de delegação de poderes e a representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele. A compreensão aprofundada deste artigo é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário, especialmente em litígios e consultorias condominiais.
As competências listadas nos incisos são de natureza variada, abrangendo desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal do condomínio (inciso II), até a gestão financeira (incisos VI e VII) e a conservação das áreas comuns (inciso V). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em defesa dos interesses comuns, o que implica a capacidade de propor ações judiciais e defender o condomínio em processos, tema frequentemente debatido na jurisprudência sobre a extensão dos poderes de representação. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição contrária na convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de funções, mas sempre sob o crivo da assembleia, mitigando o risco de abusos e garantindo a soberania do órgão colegiado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem gerado discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico por atos de terceiros. A prática forense demonstra que a validade de atos praticados por procuradores do síndico ou por síndicos profissionais, sem a devida aprovação assemblear, é um ponto de controvérsia frequente, exigindo análise cuidadosa da convenção e das atas de assembleia.
A atuação do advogado em casos envolvendo o Art. 1.348 exige não apenas o conhecimento da letra da lei, mas também a compreensão das implicações práticas da gestão condominial. Questões como a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência (inciso V e IX), a validade de multas aplicadas (inciso VII) e a regularidade da prestação de contas (inciso VIII) são recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora não seja um profissional liberal, exerce um múnus público dentro da esfera privada do condomínio, devendo agir com a diligência de um bom pai de família, sob pena de responsabilização pessoal por seus atos ou omissões.
