Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil delineia as competências e responsabilidades do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam assegurar a boa gestão do condomínio, a defesa dos interesses comuns dos condôminos e a manutenção da ordem interna. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
As competências elencadas nos incisos são cruciais para o funcionamento do condomínio. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar assembleias, instrumento máximo de deliberação condominial. Já o inciso II, ao atribuir a representação ativa e passiva do condomínio, legitima o síndico a atuar em juízo e fora dele, praticando atos necessários à defesa dos interesses coletivos, como a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais ou a defesa em demandas judiciais. A omissão em dar conhecimento à assembleia de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falha grave na gestão.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem flexibilidade e mecanismos de delegação. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, caso o síndico não possa ou não queira exercê-los. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Essa possibilidade é fundamental para a profissionalização da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos para auxiliar nas tarefas cotidianas.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a extensão e o cumprimento dessas competências. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por má gestão ou a interpretação das atribuições em face da convenção condominial são recorrentes. A correta aplicação do Art. 1.348 do Código Civil é vital para a segurança jurídica das relações condominiais e para a defesa dos direitos dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente contextualizada pelas particularidades de cada convenção e regimento interno, exigindo uma análise minuciosa dos documentos condominiais.
A advocacia consultiva e contenciosa em direito condominial exige profundo conhecimento dessas disposições, bem como das nuances jurisprudenciais e doutrinárias. A atuação do advogado é essencial para orientar síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, prevenir conflitos e, quando necessário, buscar a solução judicial para as controvérsias. A observância das competências do síndico, como a cobrança de contribuições (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII), é basilar para a saúde financeira e a transparência da gestão do condomínio.
