Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam garantir a conservação do patrimônio e a convivência harmônica entre os condôminos. A interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para a gestão eficiente e para a prevenção de conflitos, sendo um ponto nevrálgico na advocacia condominial.
Entre as competências listadas nos incisos, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial do condomínio, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para atuar em defesa dos interesses comuns, o que implica em uma grande responsabilidade. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, enfatiza o caráter de mandatário legal do síndico, cujos atos vinculam o condomínio dentro dos limites de suas atribuições.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da assembleia, reforçando o caráter democrático da gestão condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais (inciso VII), em litígios envolvendo a conservação das áreas comuns (inciso V) e na discussão sobre a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização assemblear. A omissão do síndico em realizar o seguro obrigatório da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar sua responsabilização pessoal. A correta compreensão dessas atribuições e seus limites é essencial para a assessoria jurídica a síndicos e condôminos, visando a conformidade legal e a minimização de riscos.
