Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A função do síndico, embora de natureza privada, possui relevância pública, dada a complexidade das relações condominiais e o impacto social de sua atuação.
Entre as competências destacadas, o inciso I, que trata da convocação da assembleia, e o inciso II, sobre a representação ativa e passiva do condomínio, são pilares da gestão. A capacidade de representar o condomínio em juízo ou fora dele (inciso II) confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios envolvendo a edificação. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar falha grave, sujeitando o síndico a responsabilidade.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à atuação do síndico. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes, total ou parcial, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em caso de má-fé ou negligência na escolha do preposto.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão da responsabilidade do síndico, especialmente em casos de desvio de verbas, omissão na cobrança de inadimplentes ou falhas na manutenção predial. A obrigação de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são exemplos de deveres que, se negligenciados, podem gerar sérios prejuízos aos condôminos e ensejar a responsabilização civil do síndico. Para a advocacia, a análise detalhada dessas atribuições é fundamental na defesa dos interesses condominiais, seja na propositura de ações contra síndicos negligentes ou na orientação para uma gestão eficiente. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se interliga com as normas da convenção condominial e do regimento interno, exigindo uma análise contextualizada.
A prática forense revela que a maior parte dos litígios envolvendo condomínios decorre da inobservância ou má execução das competências elencadas no Art. 1.348. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a conservação das partes comuns (inciso V) são fontes recorrentes de conflito. Advogados que atuam na área condominial devem estar atentos à correta aplicação desses preceitos, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, e buscando soluções eficazes para a manutenção da harmonia e do bom funcionamento da vida em condomínio.
