Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as atribuições fundamentais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam assegurar a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a convivência harmônica entre os condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a representação legal e o mandato, com predominância da primeira tese, dada a investidura por eleição assemblear e a defesa dos interesses coletivos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um pilar da atuação do síndico, exigindo proatividade na defesa dos interesses comuns, como na cobrança de cotas condominiais ou na propositura de ações contra condôminos inadimplentes. A omissão nesse mister pode, inclusive, gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação em lugar do síndico, demonstrando a soberania do colegiado. Já o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mas sempre mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário na convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos com atribuições específicas.
A prática forense revela constantes discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, especialmente em situações de emergência ou na realização de obras voluptuárias sem prévia autorização assemblear. A jurisprudência tem sido rigorosa ao exigir a observância dos limites estabelecidos pela convenção e pelo regimento interno, sob pena de nulidade dos atos praticados. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são essenciais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica na gestão condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é vital na assessoria a condomínios e condôminos. É fundamental orientar o síndico sobre suas responsabilidades, os limites de sua atuação e a necessidade de prestação de contas (inciso VIII), bem como na elaboração do orçamento (inciso VI) e na realização do seguro da edificação (inciso IX). A correta aplicação das normas evita a impugnação de assembleias, a responsabilização do síndico e a judicialização de conflitos internos, promovendo uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a lei.
