Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências e responsabilidades do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com predominância da tese de que atua como representante legal do condomínio.
As competências elencadas nos incisos são de suma importância prática. O inciso I, por exemplo, confere ao síndico o poder de convocar a assembleia, órgão máximo deliberativo do condomínio. Já o inciso II estabelece a capacidade de representação do condomínio em juízo ou fora dele, legitimando o síndico para a propositura de ações e defesa dos interesses comuns, como a cobrança de cotas condominiais. O inciso VII, por sua vez, reforça essa prerrogativa ao permitir a cobrança de contribuições e a imposição de multas, essenciais para a saúde financeira do condomínio. A omissão do síndico em cumprir o inciso IX, que trata do seguro obrigatório da edificação, pode gerar responsabilidade civil pessoal, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do Art. 1.348 introduzem nuances importantes à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, demonstrando a soberania do colegiado. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final pela fiscalização e prestação de contas.
A interpretação e aplicação deste artigo geram constantes discussões, especialmente quanto aos limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos. A jurisprudência tem se debruçado sobre casos de abuso de poder do síndico ou de omissão em suas funções, resultando em sua destituição ou responsabilização. Para advogados que atuam em direito imobiliário e condominial, compreender a extensão dessas atribuições é vital para orientar síndicos e condôminos, prevenir litígios e garantir a conformidade legal. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a litigiosidade envolvendo a gestão condominial, especialmente em relação às atribuições do síndico, permanece elevada, evidenciando a complexidade da matéria.
